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Optimiser la fixation du loyer de renouvellement d'un bail commercial

L’optimisation de ce processus repose sur l’anticipation, et nécessite une parfaite maîtrise du droit applicable et des techniques d’évaluation des experts immobiliers

Objectifs de la formation

  • Maîtriser le mécanisme de fixation du loyer de renouvellement des baux commerciaux
  • Maîtriser les conséquences de la loi « Pinel » et de son Décret d’application sur le droit en vigueur
  • Sécuriser le renouvellement de vos baux
  • Optimiser la négociation du loyer du bail renouvelé ou sa fixation judiciaire
  • Programme
  • Vos experts
  • Les + de la formation
  • Avis participants
09:00 - 10:30

L'appréciation in concreto des motifs de déplafonnement : un enjeu stratégique qui doit être anticipé

  • Rappel de la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé (avant et après l’entrée en vigueur de la Loi « Pinel » du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014) :
    • Principe & calcul du loyer plafonné
    • Le cas particulier des baux à paliers

  • Les exceptions découlant de la volonté des parties ou de la durée du bail expiré :
    • Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans : un changement de régime
    • Les baux dont la durée effective est supérieure à douze ans
    • Les baux écartant le principe du plafonnement
    • Les exceptions découlant de la destination des lieux loués
    • Les locaux à usage exclusif de bureau
    • Les locaux monovalents

  • Les exceptions découlant d'une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative:
    • Les travaux et améliorations des lieux loués réalisés aux frais du preneur pendant la durée du bail expiré
    • Les modifications notables des facteurs locaux de commercialité
    • Les modifications notables des droits et obligations des parties en cours de bail

Témoignage

Méthodologie d'analyse de l'expert amiable ou judiciaire
Méthode d'analyse
- La problématique relative à la détermination de la zone de chalandise du preneur
- La problématique relative à la pertinence de l'évolution du chiffre d'affaires du preneur
- Analyse de cas concrets
10:30 - 12:00

Le cas particulier des locaux dont le loyer est toujours fixé à la valeur locative

  • Les locaux implantés dans des centres commerciaux
  • Les locaux à usage exclusif de bureaux
  • Les locaux monovalents
  • Particularisme des méthodes d'analyse
  • Étude de cas concrets
12:00 - 14:00

Déjeuner

14:00 - 15:30

L'appréciation de la valeur locative "déplafonnée" des lieux loués : un paramètre fondamental qui doit être anticipé

  • La détermination de la valeur locative théorique des lieux loués :
    • "Valeur locative", "valeur de marché" et "valeur judiciaire"
    • La détermination de la "surface" à prendre en considération pour déterminer la valeur locative, un facteur souvent négligé qui revêt une importance considérable : "surface utile", "surface brute", surface "GLA" et locaux accessoires
    • Le choix des termes de comparaison conduisant à l'estimation de la valeur locative : une tâche délicate

  • Les correctifs à prendre en considération :
    • Les modes de pondération de la surface du local
    • Les facteurs de majoration ou de minoration de la valeur locative découlant de l'économie du bail à renouveler : destination des lieux loués, impôts et charges exorbitants, cession et sous-location
    • La capacité contributive du preneur ("taux d'effort")
    • Les conséquences de la loi "Pinel" ?

  • Le rôle de l'expert amiable ou judiciaire et du conseil, regards croisés :
    • La coexistence de différents modes de pondération des surfaces des locaux commerciaux
    • Le retraitement des termes de comparaison
    • L'absence d'homogénéité du marché : quels termes de comparaison retenir ou écarter ?
    • Analyse de cas concrets
15:30 - 17:30

Les conséquences de la loi "Pinel" du 18 juin 2014 sur la valeur locative & les ajustements issus du projet de loi "Macron"

  • Loyer, clauses d’indexation & calcul du loyer plafonné
    • Le nouveau mode de calcul des loyers plafonnés et ses incertitudes
    • La fonction résiduelle de l’Indice du Coût de la Construction
    • La mesure phare : le plafonnement du déplafonnement où l’augmentation du loyer déplafonné à 10% par an. Une révolution ?

  • Charges locatives, taxes et impôts : quelle incidence les charges désormais dites « non transférables » vont-elles exercer sur la & Valeur locative ?
    • L’émergence d’un corpus de « taxes, charges, redevances et impôts » ne pouvant désormais plus être transférés au locataire

  • L’entrée en vigueur de la loi nouvelle
    • Un mécanisme d’une rare complexité…
    • qui laisse subsister de nombreux doutes…
    • s’agissant notamment des baux « conclus ou renouvelés » avant le 1er septembre 2014 !

  • Focus sur valeur locative
    • Champ d’application & exclusions du mécanisme du « sur-plafonnement » : un dispositif complexe, dont les conséquences concrètes font débat
    • Les procédures concernées par le mécanisme du « sur-plafonnement » dans la vie du bail
    • Les incidences du texte en cas de baisse ou de hausse de la valeur locative
    • Tentative d’étude d’un cas concret et chiffré

  • Quelles incidences la loi nouvelle va-t-elle exercer sur les loyers et valeurs de droit au bail ?
    • Le bouleversement du régime des baux commerciaux va-t-il impacter les valeurs locatives amiables et judiciaires, et dans l’affirmative, dans quelles proportions ?
    • La modification de la durée du bail : vers la fin des franchises de loyer & une dépréciation des actifs ?
    • Sur-plafonnement & valorisation du droit au bail : des conséquences incertaines
    • Vers une généralisation de la mise en œuvre du droit d’option du bailleur ?
    • Quelle incidence du « sur-plafonnement » sur le quantum des indemnités d’éviction ?
    • Stratégies d’optimisation possibles
17:30 - 18:00

Les stratégies amiables ou judiciaires offertes aux parties

  • Comment prévenir un déplafonnement, ou a contrario le provoquer ?
  • La marge de manœuvre des parties si la valeur locative de renouvellement est inférieure au plafond
  • La marge de manœuvre des parties si la valeur locative de renouvellement est supérieure au plafond

Marc-olivier PETIT

Expert immobilier près de la Cour d'appel de Paris, Marc-Olivier Petit Expertises

Marc-olivier PETIT

David PINET

Avocat à la Cour, LEBRAY & ASSOCIES

David PINET
  • Une formation complète co-animée par un avocat spécialisé en baux commerciaux et un expert judiciaire , Président de la Chambre départementale des experts. Une approche opérationnelle rythmée par des études de cas, des méthodes de négociation et de gestion des procédures judiciaires
  • Des outils et des repères vous seront délivrés par notre expert afin d’éviter les pièges lors de la négociation ou de la fixation judiciaire du loyer de renouvellement
100% de satisfaction (18 avis*)
" Parfait! Concis, rigoureux, précis. "
* : Seuls les avis des clients ayant donnés leur accord sont publiés (réglementation de la CNIL)
Appréciation globale :        5/5

H.D  RESPONSABLE ASSET MANAGEMENT (01/04/2015)

Commentaire général :  Formation en petit comité, les formateurs ont pu répondre aux différentes questions et s'adapter aux demandes spécifiques des participants.

Thèmes les plus appréciés :  règles de déplafonnement, calcul de l'indemnité d'éviction

Structure de la formation :   

Expertise de l'animateur :   

PATRICK BOURDILLAT  Directeur, INTERHOME (01/04/2015)

Thèmes les plus appréciés :  plafonnement / déplafonnement - loi Pinel - cas pratiques - exemple réel très intéressant

Structure de la formation :    Bon timing - vivant

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        5/5

MARIELLE COURTOIS  Consultante, KEOPS (01/04/2015)

Thèmes les plus appréciés :  plafonnement / déplafonnement - loi Pinel

Structure de la formation :   

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        5/5

P.D  Directeur Financier (01/04/2014)

Thèmes les plus appréciés :  Plafonnement des causes d'accession.

Structure de la formation :   

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        4/5

A.T  DIRECTEUR ADJOINT (01/04/2014)

Structure de la formation :   

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        5/5

A.G  Assistante de Direction (01/04/2014)

Thèmes les plus appréciés :  Projet de loi Pinel, motif du déplafonnement, Valeur locative

Structure de la formation :   

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        5/5

LUDOVIC DE RORTHAYS  Directeur Général, AU VIEUX CAMPEUR (08/10/2013)

Thèmes les plus appréciés :  Critères de baisse ou de hausse des loyers.

Structure de la formation :   

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        5/5

PHILIPPE BAROUILLET  Directeur d'actifs, PÔLE EMPLOI (08/10/2013)

Commentaire général :  Thème très pointu abordé sur une période de temps suffisamment étendue pour en appréhender les tenants et les aboutissants, les risques et les avantages pour les bailleurs et les preneurs.

Thèmes les plus appréciés :  Analyse illustrée des motifs de déplafonnement, système de pondération, majoration et minoration de la valeur locative.

Structure de la formation :    Complémentarité de l'approche respective des deux intervenants sur certaines problématiques.

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        5/5

J.V  Juriste baux commerciaux (08/10/2013)

Thèmes les plus appréciés :  Facteurs locaux de commercialité.

Structure de la formation :    Très bien.

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        5/5

A.D  Juriste immobilier (05/04/2013)

Commentaire général :  Un vrai échange constructif, instructif

Thèmes les plus appréciés :  Les charges locatives

Structure de la formation :    Très satisfaisant

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        4/5

F.G  Directrice Département Relations Bailleurs et Locataire (05/04/2013)

Thèmes les plus appréciés :  La contestation des charges refacturées par les propriétaires

Structure de la formation :    Très bien.

Expertise de l'animateur :    Bonne connaissance du contexte.

Appréciation globale :        5/5

T.G  Directeur Général (04/12/2012)

Thèmes les plus appréciés :  Renouvellement du bail.

Structure de la formation :    Le fait d'être en petit groupe est très bien.

Expertise de l'animateur :    Très satisfaisant - Bonne pédagogie.

Appréciation globale :        5/5

S.R  Juriste (03/04/2012)

Thèmes les plus appréciés :  Renouvellement baux, révision loyer

Structure de la formation :   

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        4/5

P.D  Directeur général (01/12/2011)

Thèmes les plus appréciés :  Le renouvellement du bail

Structure de la formation :   

Expertise de l'animateur :    Professionnel, attentif, sens du dialogue

Appréciation globale :        4/5

R.R  Chef de projet (01/12/2011)

Commentaire général :  Contenu intéressant, intervenant précis et clair, périmètre couvert autant que possible dans le temps imparti

Thèmes les plus appréciés :  Eléments clés de statut des baux commerciaux et des enjeux financiers

Structure de la formation :    Bonne répartition

Expertise de l'animateur :    Clarté des explications, sait aller à l'essentiel pour couvrir l'ensemble du périmètre en 1 journée

Appréciation globale :        4/5

I.C  Contrôleur financier (01/12/2011)

Thèmes les plus appréciés :  Les éléments clés du statut des baux commerciaux

Structure de la formation :    Bonne répartition des thèmes et respect des délais

Expertise de l'animateur :    Expression claire et posée, exemples concrets et précis

Appréciation globale :        5/5

CATHERINE MICHAUT  Directrice, IMMOBILIERE ET FONCIERE DU MANTOIS (28/04/2011)

Structure de la formation :   

Expertise de l'animateur :   

Appréciation globale :        4/5

F.S  Directeur du développement et de la franchise (28/04/2011)

Structure de la formation :    Bon temps réservé à l'échange entre l'intervenant et les invités.

Expertise de l'animateur :    Très bonne connaissance du sujet.

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